众所周知银行买房按揭有两种还款模式“等额本金”和“等额本息”。这里就来介绍一下两种还款模式的区别和分析一下两种还款模式的优劣。
等额本息法
1、等额本息法特点是每个月还款额度相同，这也是大部分人采用的还款模式，对于大家来说简单好计算。但其实质还是比较复杂的：本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，最终月还款数不变
2、等额本息法计算公式为：每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]每月利息= 剩余本金x贷款月利率袖紫囫挡还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
3、等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本金法
1、等额本金法等额本金法的特点是每月的还款额不同，初始还款金额高于等额本息法，但总还款额略少于等额本息法。还款金额每月逐月递减。等额本金法虽然还款金额复杂，但计算却相对简单：将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少
2、计算公式为：每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率每月本金=总本金/还款月数每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款
3、等额本金法每月归还的本金额不变，利息减少，每月还款额逐渐减少。
区别和优劣
1、等额本息法每个月还款金额相同，但其中利息占比逐渐减少，本金逐渐增多。等额本金法每个月还款金额不同，但每个月规划本金相同，利息逐渐减少。且等额本息支出的利息比等额本金要多，且贷款期限越长利息相差越大。
2、等额本息法：每月还款额度相同，且先还大部分利息，适合不打算提前还款的年轻人。每月还款额度相同，方便计划家庭开支。随着时间推移收入增加、货币贬值还款压力会逐渐减少。等额本金法：最开始还款压力比较大，后期还款额度会逐渐减少。适合有一定经济实力或希望提前还款的人。最终还款额度会少于等额本息法。
3、实际情况是，如果不打算提前还清房贷的话多数会采用“等额本息法”。因为这种还款方式简单好规划，而且后期还款压力肯定会减小。当然如果有能力提前还款的话，等额本金法更合适。简单点说：如果不打算提前还款，那么早还不如晚还。如果打算提前还款，多还本金肯定优于多还利息。了解了这些知识，你就可以根据自己的实际情况来选择哪种还款方式，并不存在简单的优劣之分，应该选择适合自己的还款方式。
