1、一、小产权房买卖合同效力问题我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市啥修药挣居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。什么情况下本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效呢？在这里我们引用一个案例。原告是江西省钟某是XX新村村民，被告殷某是XX村村民，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，原告将新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。所以原告被告双方所签订的《房屋买卖协议》是否有效呢？答案是无效的。因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。而且原被告双方并不是同一集体组织成员，殷某不具有使用XX新村宅基地的资格。同样的集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。除非城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
2、二、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持把房子作为抵押给他人，法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，如未办理抵押登记，抵押权未设立时不被法院支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、三、离婚时对小产权房处理问题2006年，钟某位于全南县城的自建套房是在其哥哥的房屋上加建的，没有房产证，2008年装修好。2008年一月钟某与妻子郭某登记结婚，之后，因家庭琐事发生矛盾，钟某向法院起诉离婚，该房屋如何处理呢？由于该房屋未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，应归原告居住使用。离婚时，对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定，对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定，离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
