1、获取项目信息。首先是尽可能多的获取项目信息，至少要知道项目的类型、项目的面积、业主的特点，如果可以的话最好是有一份平面图。有了这些信息，可以大概跟目前已经在管的项目做一个链接，看看有哪些相似点，在进行下面工作的时候心里就能有个谱。
2、进行现场踏勘。有可能的话字斤谯噌最好有机会自己企业单独进行现场踏勘和接洽，如果是招标方式，很有可能业主方组织大家一起进行现场踏勘，这样时间番坚碎又紧且沟通的机会比较少，但现场踏勘对服务方案的制定又是基础，需要高度重视：1）准备工作：获取基础信息后，根据项目物业管理的特点先制定一个《现场调研表》包括面积、楼层、工程设施参数、保洁专项参数等，这样看的时候更不容易遗漏。2）允许的情况下，尽可能多的拍照片，回去可以再整理。3）现场答疑的时候要认真听、仔细记并积极发言（但要注意，发言提问一个是态度要好，另一个也要体现出自己公司的水平，不要弄巧成拙）。
3、了解服务需求。“做事不由东累死也无功”，如果不了解服务需求，服务方案无从谈起。但了解服务需求可不单是追着业主问：1）问出来的结果不一定是他想要的全部（有些他自己也不知道）；2）问出来的结果很可能是公布出去的，没有特点。我的经验是：1）细看对方的书面材料（比如招标文件）。2）结合自己的经验对需求进行深挖，可能的话与对方进行沟通。如果你的需求分析正好是对方想要又表达不出来的，那肯定是加分项啦。
4、确定服务目标和理念。根据项目特点和服务需求，确定本项目的服务目标和服务理念，只有确定目标，才可以策划后边的具体实施方喟火杰焚案，目标错了后边可就都跑偏了。可能大家感受起来物业服务就是保安、保洁、前台之类的没什么特点，那可就大错特错了，比如：都是写字楼物业管理项目，政府机关类、金融类、高端写字楼类、多业主写字楼类都有很大的区别，你服务的重点是楼内的客户还是外来的访客，你要体现的形象是高端、亲和还是管理。。。
5、确定管理模式。这个管理模式包括运营模式和收费模式。运营模式包括单独成立项目部、成立分公司还是挂在哪个在管项目项下？日常沟通汇报、考核支持的路径是怎样的？收费模式通常有两种是包干制还是酬金制。管理模式的确定既影响费用又影响架构，需要根据项目特点、服务需求、服务目标和费用控制额度综合考虑。
6、确定人员架构。上面5步都确定了，其实大的人员架构就基本出来了。在做方案的时候，这一部分除了部门设置、岗位设置、形成架构图之外，还要说明每个岗位的主要职责、配置标准、配置方式（比如总部派人、当地招聘等）。
7、确定服务流程及标准。这一部分从内容量上看占的篇幅肯定是最大的，但一般也很少有人认真看，因为流程和标准各公司都有自己的固定模板而且内容上基本大同小异。但正是因为如此，有些细节是特别要注意的：1）拷贝模板或者同类型项目资料的时候把项目名称或者业主名称也拷贝过来，没有改。这个是最最让人反感的啦。2）拷贝的时候没看本项目实际情况，本项目没有的设施、功能或者部门给写上完全没有执行的可能性。
8、确定服务费用。服务费用肯定是能不能拿到项目的最重要因素之一，制定服务费用建议分几步走：1）按公司的一般惯例及服务范围、人员情况测算费用；2）尽可能了解待拓展项目往年费用范围（有的项目招标会给出最高限价）。3）尽可能了解待拓展项目周边同类型项目取费标准。4）综合2-3的因素，对比第1项得出来的费用测算，看是否有调整空间。5）按业主要求将各项费用填到报价表里。
9、形成物业服务方案。以上内容按照地方的招标或者邀请招标要求汇编成整体的物褂偶裢蜮业服务方案，特别注意的是一般是有很明细的要求的：1）字体、字号、数字的大小写一定掼屐磴磨符合对方要求，对方没有要求正文一般是四号字，太小不容易看。2）有些对方给出制式表格的必须按照对方要求填写，需要特别说明的可在按对方要求填写后再增加其附表；3）如果对方需要提供公司资质的，按对方要求的顺序提供并装订；4）如果对方给出评标标准的，做完方案以后要对照着看看，有没有拉项。特别奇葩的是，有的公司物业招标文件是摘抄了对方公司其他项目招标文件的，所以会有些物业服务方案一般不会做的内容，但稳妥起见还是尽可能按照对方的思路给编写上。5）如果对方有装订要求、提供电子版的要求，按对方要求制作。好了，整个服务方案至此应该就完成了，为了效率和准确性，一般整个制作过程为分块准备、一个人统一汇编、另外找人复核三大步，但有时候统一汇编后还有需要调整的，这个时候一定注意所有的调整都在一个人手上，不用造成混乱。
