任何一个项目的成功都什置葆鸳离不开在项目开始之前,对于项目的分析和深入研究而演化出来的各种方案。只有针对性的了解一个项目在捋杏野卫建立初期的投资和运营之后的投资回报比,才能更好的掌控自己选择的项目。
此次博域设计以水立方休闲娱乐会所为例帮您分析投资及运营管理概念方案。
项目投资概算
经营面积约为4500平米,布局为3000平米桑拿洗浴会馆,1500平米建设25间ktv包房及一个小型演艺酒吧。
1.桑拿会所装修:3000㎡x1500元/㎡=450万(三星材质,四星形象)
2.空调、消防系统:3000㎡x300元/㎡=90万
3.家具、洁具、浴具:约65万,(家具定制洁具四星浴具顶级)
4.电器、机械设备:约165万,(桑拿电器进口名牌,液晶等国产名牌)
5.开办费用:约100万
桑拿会馆合计投资约870万元
KTV会所装修(含酒吧):1500㎡x1500元/㎡=225万(三星材质,四星形象)
空调、消防系统:1500㎡x300元/㎡=45万
家具、洁具:40万(沙发、茶几、吧椅,每房配卫生间)
设备:约80万(电视、麦克风、功放、音箱、电脑、、灯光、音响)
开办费用:50万(市调,办公,宣传,人事,食宿,制服,用品用具)
KTV投资合计:440万元
该项目总投资合计:1310万元
经营收入预估
水立方休闲娱乐会所的项目定位地区顶级桑拿场所,采用正规会所经营模式,可使本会所在本地市场迅速赢得口碑与人气。
设计消费:门票58元/人,(含自助餐)人均消费180元,日平均接待200人,日营业额36000元,月营业额108万
KTV会所房均消费1000元,每日开15间,下午场及午夜场4折400元每间,每日开12间,日营业额19800元,月营业额59.4万
总计日营业额55800元,月营业额167.4万元。
经营成本估算
水电费、空调费10万/月
采购成本30万/月
工资福利15万/月
销售提成25万/月
税费,办公费12万/月
折旧15万/月
房租(业主自有)按10万/月计
总计:月经营成本117万
项目利润估算
月营业额167.4万--月经营成本117万=50.4万X12月=605万/年
年投资回报率:605万/总投资1310万元=46%
以投资回报计,经营正常的一般情况下,三年内收回全部投资。
运营管理
经过分析项目投资情况大致估算以及对于项目的利润成本收回的方案,成败关键在于后期的运营管理,为了避免在运营中出现问题,现整理管理思路规划方案。
按照项目启动到正式平稳运营到后期的赢利运营中间会经历三个发展过程:基础期、稳定期、发展期
一、基础期
1、在人事上采取稳定打法但遵循的是“宁缺误滥”颁布奖惩制度以严格治理员工队伍,抓营业当中的一些细小的问题,为下一步打下良好的工作基础。
2、消费指南中合理定价,定价原则为哑铃式定价准则、中间为主要消费群体、两端满足店内各消费群体的需要。
3、按摩技师的服务与手法的管理列为管理当中的重中之重,首先在手法上进行统一,并要求每天进行培训并达到合格。
4、以营业运行规律为第一依据,对营业上的各种能源消耗项目合理的进行控制,节能降耗。
5、在营业中对员工进行调整,从基础素质上保证员工状态,对不能胜任本岗位工作的、经常违犯会馆纪律的、无可继续培养价值的员工,进行精减,并开始招聘新员工,使内部血液得到净化;在一个月内忧胜劣汰基本结束,三个月内达到人事相对稳定阶段。
6、在财务管理上对营业的各项物品及其状况进行登记,并将责任人落实到位,出现问题由责任人负责。
综上所述工作为营业初期的基础期,在此基础上才能合理开展下步工作。
二、稳定期
激励人们上进,并继续对基层管理人员选拔,让所有员工都能有希望得到晋升,积累三个月营业数据,根据数据布置销售任务,在这个基础上寻找我们的上升空间点、利润点,以便制定销售政策;对一些相对稳定的客人开始制定相应的优惠政策,掌握这些客人的基本情况,使这批客人真正的能够稳定,并通过老客户逐步朝周边地区消费群体作出正面宣传;
该阶段主要是对人事队伍的建设和根据客人的消费规律重新对自身的定位有一个新的了解,通过客人形成的良好口碑,起到宣传的作用。
三、发展期
1、通过开业和三个月的稳定期,会所基本上走上了正规发展的道路,这一时期应由财务部门列出本会馆的损益平衡点,以便会所开始在营销策划上出台新的政策,并要在洗浴淡季到来之际,抓住消费群体,作到淡季不淡;
2、人事架构和基础服务技能、商品知识得到稳固之后,并在各种店内环节得到改善之后,把这一时期的所有精力集中在客人的消费上,达到会馆员工的全员销售、全员服务和全员成本意识。
经过对自身行业的深入了解,能够从中得到清晰明白的投资方向,对于自己投资的项目会有更加深刻的认知。而且我们能够针对不同的方案来增加对项目透彻的解析。
